Você pode estar pagando por um imóvel há anos… e mesmo assim correr o risco de perder tudo.
Milhares de consumidores assinam contratos imobiliários acreditando estar realizando um investimento seguro. Mas muitos só descobrem depois que assumiram cláusulas extremamente severas, correções financeiras agressivas e riscos capazes de comprometer todo o patrimônio investido.
A realidade que muitos compradores descobrem tarde demais
O cenário normalmente é o mesmo: plantões de vendas sofisticados, maquetes impressionantes, promessas de valorização, parcelas aparentemente acessíveis e a sensação de que aquele é “o negócio da vida”.
Porém, em muitos casos, o comprador assina um contrato sem compreender efetivamente: os efeitos jurídicos da alienação fiduciária, a evolução do saldo devedor, os índices de correção, os juros e os riscos envolvidos em um eventual distrato.
O problema começa quando o tempo passa.
Em inúmeros contratos imobiliários:
- o saldo devedor sofre atualização constante;
- existem juros e encargos cumulativos;
- a dívida aumenta ano após ano;
- o comprador paga durante anos sem amortizar efetivamente;
- o imóvel ainda sequer foi entregue;
- e o consumidor nunca teve posse ou fruição do bem.
Em muitos casos, o consumidor descobre que pagou dezenas ou centenas de milhares de reais e, ainda assim, o saldo devedor ficou maior do que no início do contrato.
O grande problema aparece quando o comprador tenta rescindir o contrato
Muitas famílias enfrentam dificuldades financeiras no decorrer do contrato.
Outras percebem que o saldo devedor se tornou excessivamente oneroso.
E existem casos em que o comprador simplesmente não consegue suportar a evolução da dívida até a entrega do empreendimento.
É nesse momento que muitos consumidores procuram a incorporadora acreditando que poderão rescindir o contrato e recuperar parte relevante dos valores pagos.
E então vem a surpresa.
Em diversos casos, consumidores recebem respostas como:
“Você não tem direito à restituição.”
Algumas empresas sustentam que o contrato possui alienação fiduciária e, por isso, o comprador não teria direito à devolução de qualquer valor investido.
Existem situações em que consumidores já haviam pago:
- R$ 80 mil;
- R$ 187 mil;
- R$ 350 mil;
- ou até mais.
E mesmo assim receberam negativa absoluta de restituição.
O que muitos consumidores não sabem sobre alienação fiduciária
Existe enorme diferença jurídica entre:
Promessa de compra e venda
Relação predominantemente obrigacional, muito comum em imóveis ainda em construção ou empreendimentos em implantação.
Alienação fiduciária regularmente constituída
Modalidade que exige requisitos legais específicos, incluindo registro do contrato na matrícula imobiliária.
Em muitos empreendimentos comercializados ainda “na planta”, os contratos possuem cláusulas de alienação fiduciária, mas:
- o empreendimento ainda está em construção;
- não houve entrega do imóvel;
- não existe posse;
- não existe fruição;
- e, em diversos casos, o contrato sequer foi registrado na matrícula imobiliária.
A própria Lei nº 9.514/97 estabelece que a propriedade fiduciária se constitui mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.
E é justamente sobre isso que o Poder Judiciário vem discutindo em inúmeras ações imobiliárias.
O que a Justiça vem decidindo
Ausência de registro da alienação fiduciária
Diversos tribunais vêm reconhecendo que, sem o registro regular da alienação fiduciária, o contrato pode permanecer submetido ao Código de Defesa do Consumidor.
Direito à rescisão contratual
O Judiciário tem reconhecido, em inúmeras hipóteses, o direito do consumidor à rescisão contratual e à restituição parcial dos valores pagos.
Vedação ao enriquecimento sem causa
Os tribunais brasileiros vêm repelindo retenções integrais abusivas que resultem em vantagem excessiva para incorporadoras e construtoras.
Proteção do consumidor
O entendimento predominante é que relações imobiliárias também devem observar boa-fé, equilíbrio contratual, transparência e proteção contra cláusulas abusivas.
O maior erro de muitos compradores
Grande parte das pessoas assina contratos imobiliários:
- sem análise jurídica especializada;
- confiando apenas na explicação comercial;
- sem compreender a evolução financeira da dívida;
- sem entender os riscos do distrato;
- sem conhecer as consequências da alienação fiduciária.
Em contratos imobiliários, a prevenção é fundamental.
Muitas vezes, uma análise jurídica prévia evita prejuízos financeiros enormes no futuro.
Análise Contratual
Verificação de cláusulas abusivas, índices de correção, juros e riscos ocultos.
Distratos e Rescisões
Avaliação jurídica das possibilidades de restituição e estratégias de negociação ou judicialização.
Defesa Patrimonial
Atuação voltada à preservação do patrimônio e proteção dos direitos do consumidor.
Antes de assinar um contrato imobiliário ou antes de desistir dele procure orientação jurídica especializada, com um advogado de sua confiança.
Cada caso possui particularidades próprias. Mas compreender as consequências jurídicas e financeiras do contrato pode fazer enorme diferença na proteção do patrimônio e dos direitos do consumidor.
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